原告徐某訴被告上海某股份有限
公司預售合同糾紛案
上海市金山區人民法院
民事判決書
（2010）金民三（民）初字第295號
原告徐某（反訴被告，以下均以本訴原告稱謂），男，漢族，1969年10月5日生，戶籍地浙江省。
委托代理人呂甲木，浙江金漢律師事務所律師。
被告某公司（以下簡稱某公司，反訴原告，以下均以本訴被告稱謂），住所地上海市金山區楓涇鎮。
法定代表人陳鄧華，董事長。
委托代理人王松、王軍，系某公司法務部職員。
原告徐某訴被告某公司商品房預售合同糾紛一案，本院于2009年12月30日受理后，依法適用簡易程序，于2010年1月27日公開開庭進行了審理，原告徐某及其委托代理人呂甲木和被告委托代理人王松到庭參加訴訟。庭審后，被告就本案提起反訴，本院于3月17日第二次公開開庭進行了審理，原告徐某及其委托代理人呂甲木和被告委托代理人王松到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告本訴訴稱，2003年，原告向被告購買由被告開發的上海服裝城商業用房，并于2004年4月28日支付了可視對講設備費1950元，又于2004年10月29日支付了購房款。后被告因多種原因無法按時交房，遂與原告協商于2007年12月5日簽訂了一份《上海市商品房預售合同》，約定原告向被告購買楓涇鎮朱楓公路1199弄上海服裝城5233號2層202室店鋪，于2008年1月31日前交房。合同附件還約定付款方式為本合同簽訂之日支付房價款191,280元，辦理小產證時付余款3503元，該合同的補充條款第七條約定2008年5月1日至2009年10月31日該房屋由被告租賃使用，租金總計13,920元；補充條款第十四條約定被告于2008年1月31日前辦理好大產證，大產證辦理后于2008年4月30日前辦理好小產證，逾期原告有權解除合同或繼續履行合同，并要求被告每延期一天按原告已交納款的萬分之五承擔違約金并每月支付，直至解除合同或雙方共同辦理產權證之日止。現被告至今未將訟爭房屋交付原告，也未按約定為原告辦理好小產證，同時又未支付租金和違約金。故訴至法院要求判令：一、被告立即將房屋交付給原告并協助辦理產權證；二、判令被告賠償原告資金占用損失37,784.68元（自2004年10月29日起至2007年12月4日按已付房款和可視對講設備費合計193,230元為基數的銀行同期貸款利率計算的利息），支付自2008年5月1日起至2009年11月30日止的租金14,738.82元，支付自2008年5月1日至2009年11月30日止按已付房款和可視對講設備費為基數的日萬分之五計算的交房違約金55,940.09元，支付自2009年12月1日起至實際支付日止按月818.82元計算的租金和按已付房款及可視對講設備費為基數的日萬分之五計算的交房違約金。庭審中原告放棄了關于租金的全部訴訟請求，交房違約金支付起算自2008年2月1日起至本判決生效之日止。
被告在庭審中就本訴部分辯稱，同意交付房屋及協助原告辦理產權證。但認為原告至今對尚余部分土建款和委托被告辦理產證的費用均未支付。關于原告主張的資金占用損失是缺乏事實和法律依據，雙方訂立過名為聯建實為預售的協議，并于2007年11月22日取得預售許可證，該聯建協議至此轉為有效，而原告基于有效的聯建協議支付房款，被告無需承擔占用資金的損失。關于原告主張的交房違約金根據合同第十二條約定計算標準應為日萬分之三，該標準大大超過了原告的實際損失也大大超出了被告預估原告所遭受的損失，故申請法院按合同約定的租金的130%為標準調整違約金。
被告就反訴部分訴稱，根據合同約定原告尚欠訟爭商鋪的房款2601元和代辦房產證等費用9,437.63元，故要求原告支付上述費用。
原告就反訴部分對剩余房款表示金額無異議，但應當在辦理小產證時支付，要求在違約金中予以抵扣。對于辦理產證的費用表示屬國家規定的合理費用，一半由被告通知時支付，一半在租金中予以扣除，同意向被告支付每一份產權證代辦費300元，對于原告應承擔的費用要求在違約金中予以抵扣。
原告徐某為證明其主張，就本訴及反訴部分在庭審中提供如下證據材料：
一、被告工商資料一份，證明被告的訴訟主體資格。
二、預售合同一份，證明雙方的預售合同關系及權利義務的約定。
三、發票二份，證明原告支付房款的事實。
被告對上述三組證據的真實性均無異議，但認為可視對講設備費不屬于房款，不應計為違約金的計算范疇。
被告為證明其主張，就本訴及反訴部分在庭審中提供如下證據材料：
一、聯建協議及補充協議各一份，證明原、被告雙方達成的協議內容及原告付款的依據。
二、預售許可證一份，證明訟爭房屋于2007年11月22日具備了預售許可條件。
三、實測報告一份，證明訟爭房屋的實測面積。
原告對上述三組證據的真實性均無異議，但認為聯建協議和補充協議均為無效。
經審查，本院對本案證據認定如下：
對原、被告就本訴及反訴中各提供的三組證據，因對方對證據的真實性均無異議，且與本案存在著關聯性，故本院均予以采信。
根據上述采信證據，本院認定本案事實如下：
2003年6月26日，原告徐某與上海服裝城有限公司訂立一份《上海服裝城營業房聯建協議書》，協議約定原告選定上海服裝城E區第6幢第6間共1間第1、2層的地塊聯建營業房，每間占地面積為45.6平方米，總建筑面積為136.8平方米。聯建房土建款每平方米650元，分三次付清。具體為第一期地基基礎完工后付30%，第二期第一層預制完工后付30%，第三期第二層預制完工后付30%，余下10%交房付清。具體交款時間由被告通知。雙方同時約定，協議簽訂后，原告向被告交付聯建房基礎建設費每間價格為11.8萬元。被告負責聯建房的設計、報審、施工、管理，原告有權進行監督。工程結束后，被告代辦房屋產權證、相關契稅、土地出讓金等費用，由原告負責。以上各項費用按每間15,000元計算。雙方還約定，被告定于2003年8月底前動工，最遲于2004年12月交付使用。如未能按期動工或交付房屋，原告有權要求被告每延期一天按已付房款的萬分之三計付違約金。此后，原告支付房款191,280元。2004年4月28日，原告支付可視對講設備費1950元。
2007年10月29日，原告與上海服裝城有限公司訂立補充協議一份，雙方約定被告同意原告不再補交土地差價，原告放棄追究被告延期交房的違約責任的權利。簽訂本協議的30個工作日內被告向有關部門申領《商品房預售許可證》，許可證辦好后，被告應在5日內通知原告簽訂《商品房預售合同》，原告在接到被告通知后5日內與被告簽訂《商品房預售合同》。被告應在2007年11月30日前辦理好綜合驗收，并在2007年12月30日前取得新建商品房房地產權證（大產證），被告辦理大產證之后應在2008年1月30日前通知原告在合理時間內會同被告共同申領聯建房房地產權證（小產證）。
2007年11月22日，被告取得訟爭房屋的上海市商品房預售許可證。
2007年12月5日，原、被告訂立一份《上海市商品房預售合同》，由原告向被告購買楓涇鎮朱楓公路1199號《上海服裝城》5233號2層202室，該房屋暫測建筑面積為92.87平方米，每平方米房屋建筑面積單價（不包含房屋全裝修價格）為人民幣2,097.37元，房屋總房價款（不包含房屋全裝修價格）暫定為人民幣194,783元。原告于簽約當日支付房款191,280元，被告辦理大產證時，原告支付辦理小產證的費用的一半（暫付5000元）。付款時間由被告通知，原告在接到通知之日起十天內支付完畢。辦理小產證費用的另一半從租金中抵扣，被告需憑房管部門有效發票與原告結帳多退少補。雙方到金山區房地產交易中心辦理小產證，資料受理當天之前，原告支付余款3503元。雙方在補充條款中約定，房屋面積以實測為準，按實結算，多退少補。合同還約定，除不可抗力外，被告于2008年1月31日前將房屋交付原告。被告如未在約定的期限內將該房屋交付原告，應當向原告支付違約金，違約金按原告已支付房價款日萬分之三計算，違約金自約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止。逾期超過60天，原告可選擇雙方協商解決。本協議簽訂后，原告放棄追究根據雙方之前所簽協議中規定的被告違約責任。為更好培育市場，2008年4月30日之前該房屋由被告免費使用；2008年5月1日至2009年10月31日該房屋由被告向原告租賃使用，租金總計人民幣13920元，在三年的免租及委托租賃期間，原告不承擔該房屋物業管理費，被告支付原告租金中一半的費用，另外一半用于支付辦理小產證的費用。被告于2008年4月底前支付三分之一，2008年10月底前支付三分之一，2009年4月底前支付三分之一。被告在預售合同中明確約定于2007年11月30日前完成城區的竣工驗收工作，在竣工驗收后，于2008年1月31日前辦理好大產證，于2008年4月30日前辦理好小產證。除原告不配合即相關辦證資料及應繳費用不繳納導致產證不能辦理情況除外，如被告不能按上述步驟和時間辦理好小產證，原告有權選擇解除或繼續履行合同；并要求被告每延期一天按原告交房款的萬分之五承擔違約金并按月支付，直到解除合同或共同辦理產權證之日止。
2004年12月，上海服裝城有限公司經工商部門核準更名為某公司。
訟爭的房屋經上海市地質調查研究院測量確定建筑面積為92.44平方米。
本院認為，原、被告間訂立的《上海市商品房預售合同》是當事人真實意思表示，符合自愿誠信原則，也未違反法律規定，故應認定有效，對雙方當事人均具有法律約束力。原告要求被告交付房屋并協助辦理產權證的訴訟請求，被告對此亦表示愿意履行上述義務，故本院予以準許。關于原告主張的資金占用損失，本院經審查后認為案涉的《上海服裝城營業房聯建協議書》及補充協議雖均表述為聯建關系，但根據協議約定，原告僅有出資購買和監督管理等權利，其他如設計、報審、施工和管理，均由被告負責。對于雙方約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的合作開發房地產合同，依照《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》規定，應當認定為房屋買賣合同。從被告提供的2007年11月22日的上海市預售許可證來看，訟爭房屋至此具備預售許可條件，原、被告間訂立的《上海服裝城營業房聯建協議書》和補充協議轉為有效，原告根據兩協議的內容支付房款的行為符合協議的約定。取得預售許可證后，原、被告于2007年12月根據聯建協議和補充協議的內容訂立《上海市商品房預售合同》。雖預售合同關于付款約定表述為在合同簽訂之日支付房價款191280元，但本院注意到房價款的金額與雙方訂立聯建協議及補充協議約定的金額一致，故預售合同關于付款的約定是聯建協議和補充協議約定的延續，且眾所周知2003年至2007年間上海市的房價存在較大幅度上升，故原告認為聯建協議和補充協議無效，被告支付資金占用損失的請求缺乏依據，故本院對這項訴訟請求不予支持。關于原告要求支付違約金的訴訟請求，本院注意到關于交房違約金的約定在預售合同第十二條，被告未在約定的2008年1月31日前交付房屋，應當向原告支付房價款日萬分之三計算的違約金，如逾期超過60天，原告選擇雙方協商解決。本院還注意到預售合同的補充條款第十四條約定的支付日萬分之五違約金的前提是不能按約定步驟和時間辦理好小產證，這一約定針對于辦理產權證，現原告主張交房違約金，故適用合同第十二條的約定。對于被告表示日萬分之三的違約金約定過高，要求法院按合同約定的租金的130%標準進行調整，本院經審查后認為日萬分之三的違約金僅略高于銀行同期貸款利率的標準，且合同中關于租賃的約定，本院注意到約定履行租賃期間即不具備交房條件也沒有實際交房，而雙方自始至終均未履行租賃合同，故該標準不能作為本案衡量損失的標準。本院準予原告要求支付違約金的標準按已付房款的日萬分之三計算，由于原告主張中的可視對講設備費不屬于房價款范疇，故本院不將這部分計入違約金基數計算范疇。對于被告主張的反訴請求，由于原告主張中要求交付房屋并辦理產權證，對此被告也同意履行，故根據合同約定，至此被告也具備要求原告履行付款義務的條件，而被告要求支付的房款余額合法有據，應予支持。對于被告主張的辦理產證相關費用，由于該費用實際未產生，待發生后可由被告根據職能部門的收費單據按實向原告結算，對此本院不在本案中予以處理。為維護社會秩序，保障當事人的合法權益，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條、《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條第一款、第一百五十九條之規定，判決如下：
一、被告某公司于本判決生效之日起十日內將訟爭的金山區楓涇鎮朱楓公路1199弄5233號2層202室店鋪交付原告徐某并協助辦理產權證（小產證）。
二、被告某公司于本判決生效之日起十日支付原告徐某自2008年2月1日起至本判決生效之日止按已付房款191280元為基數的日萬分之三計算的交房違約金。
三、駁回原告的其它訴訟請求。
四、原告徐某于本判決生效之日起十日內支付被告某公司剩余房款2061元。
五、駁回被告的其它訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案本訴案件受理費減半收取1234元（原告預交），反訴案件受理費減半收取51元（被告預交），兩項合計1285 元，由原告承擔642.50元，被告某公司承擔 642.50元。被告所負之款于本判決生效后七日內繳納本院。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
審 判 員 干華麗
書 記 員 張惠芳